Est-ce que les socimis Le contexte actuel d’incertitude en matière de croissance incite à être sélectif en matière d’immobilier », indiquent-ils à l’adresse suivante Renta 4. Ils estiment que, malgré l’amélioration opérationnelle dans un environnement inflationniste, l’élan est arraché par la hausse des taux d’intérêt et des TRI, empêchant le marché de reconnaître la valeur. de ces entreprises.
« Parallèlement à une bonne tonalité macroéconomique jusqu’au premier semestre 2022, les résultats d’exploitation des socimis trouveront cette année un… catalyseur dans l’environnement inflationnistecompte tenu de l’indexation des contrats. Outre le bénéfice d’exploitation, elles offrent un rendement du dividende intéressant, ce qui en fait une bonne alternative dans ce contexte. Cependant, nous assistons à des baisses généralisées dans le secteur, ce qui a conduit à une réduction de l’écart avec le rendement des actifs », expliquent les analystes de la banque.
Par secteur, le bureauxCompte tenu de la corrélation entre la demande d’espaces de bureaux et le PIB ainsi que la création d’emplois et l’incorporation de nouvelles entreprises, Renta 4 estime que l’environnement actuel d’incertitude concernant la croissance économique en Espagne et en Europe rend difficile la prévision de l’avenir de l’économie espagnole. il est conseillé d’être sélectif en matière d’immobilier. « La qualité des actifs et leur emplacement seront des facteurs clés pour faire grimper les loyers (ou simplement les soutenir) et maintenir les niveaux d’occupation, protégeant ainsi les valorisations », dit-il.
Quant à la secteur du commercel’organisation souligne que le commerce électronique continuera sans aucun doute à se développer en Espagne, surtout si l’on tient compte de la base d’utilisateurs en constante augmentation. Toutefois, elle souligne que « tous les volumes et toutes les transactions du commerce électronique n’affectent pas ou ne cannibalisent pas l’activité et les secteurs des magasins physiques en général et des centres commerciaux en particulier ».
« Malgré la tonalité de reprise affichée par les flux entrants, le contexte actuel marqué par une forte inflation devrait avoir une incidence sur les résultats de l’entreprise. impact sur l’évolution de la consommation privée à court terme. (moins de pouvoir d’achat), ce qui implique une certaine prudence à l’égard du secteur ». « Compte tenu des menaces à court terme qui pèsent sur les fondamentaux du commerce de détail, ainsi que des inquiétudes concernant l’évolution à long terme du commerce de détail physique compte tenu de la montée du commerce électronique, nous pensons qu’il est nécessaire d’être prudent à l’égard du secteur. sélectif avec la stratégie et le positionnement des actifs.« , notent les analystes.
Malgré l’environnement actuel, et bien que l’année dernière l’activité d’investissement dans le commerce de détail en Espagne ait été très faible, « 2022 montre un net regain d’intérêt pour l’investissement ». Et ils donnent des chiffres : jusqu’au premier semestre de l’année, les niveaux d’investissement de 2021 dans le secteur du commerce de détail ont plus que triplé. Les centres commerciaux sont en tête des investissements dans le secteur, « reflétant un intérêt de la part des investisseurs pour les actifs avec potentiel de rénovation et la dynamisation du mix commercial ».
Pendant ce temps, dans le secteur logistiqueEn fait, c’est précisément cette progression du commerce électronique qui a servi de catalyseur à ces implantations, générant le besoin de nouveaux espaces d’entreposage et de points de distribution proches du consommateur final. « Les vents contraires de ces derniers temps ont poussé les Les achats logistiques atteignent des niveaux record d’ici la fin de l’année 2021. Si les niveaux de recrutement jusqu’au premier semestre 2022 sont inférieurs aux chiffres atteints en 2021, ils représentent néanmoins les chiffres de recrutement les plus élevés, à l’exception du record de l’année dernière.
L’entité souligne que, « en dépit des la modération de la consommation privée qui est à prévoir à court termeLes principaux consultants immobiliers soulignent que les loyers de premier ordre dans le secteur de la logistique devraient continuer à enregistrer de légères hausses à l’avenir, compte tenu de la vigueur de la demande et de la disponibilité relativement limitée ».
Dans ce contexte, et compte tenu des menaces macroéconomiques qui pèsent sur l’économie et la consommation, ainsi que de l’environnement des taux d’intérêt, Renta 4 est d’avis que le secteur de la logistique pourrait faire une pause à court terme, avec une modération des niveaux d’investissement et un léger rebond des rendements. Ils estiment également que le secteur dispose de catalyseurs à long terme sous la forme de la croissance du commerce électronique et de l’externalisation des solutions logistiques à des opérateurs spécialisés.
SOCIMIS COMMERCE AVEC DES REMISES MAXIMALES
En ce qui concerne les entreprises et leurs performances, Renta 4 commente que les socimis se négocient à des décotes maximales, » bien au-dessus de leurs décotes historiques et à des niveaux similaires à ceux des moments d’incertitude maximale lors du grand confinement de 2020, tournant ainsi le dos à la… « . les bons résultats qu’ils récolteront vraisemblablement tout au long de l’année 2022.« .
Comme l’expliquent les experts, les valorisations des actifs des entreprises analysées ont continué à augmenter tout au long de l’année, « grâce à un environnement d’inflation qui a loyers bruts et bénéfice d’exploitation des loyers immobiliers ». Compte tenu du ralentissement économique attendu, le marché escompte déjà que les valorisations devraient se corriger à court terme, la croissance de l’exploitation ne compensant plus la hausse des taux d’actualisation, disent-ils.
Une autre implication des hausses de taux et de l’Euribor est l’augmentation du coût de la dette, particulièrement pertinente dans le secteur immobilier, qui a traditionnellement un niveau élevé de levier financier.
Dans ce contexte, Renta 4 a revu à la baisse sa recommandation de « surpondérer » à « conserver » pour Árima et Colonial, tout en réitérant sa « surpondération » pour Lar España et Merlin Properties, « même si nous pensons que l’environnement actuel des taux d’intérêt sera plus favorable que prévu ». Le cours des actions du secteur sera généralement pesé à court terme.« Il fait remarquer.
En particulier, le Árima Nous pensons qu’elle offre une thèse d’investissement à long terme attrayante dans le secteur de l’immobilier, mais l’environnement macroéconomique actuel, associé à sa faible liquidité, pèsera sur sa performance boursière à court/moyen terme. Pour leur part, Colonial dispose d’un portefeuille d’actifs « d’une qualité incontestable, plus résistants aux cycles (tant sur le plan opérationnel que sur celui de la valorisation), mais avec une rentabilité sous-jacente que, dans l’environnement de taux actuel, nous considérons comme une mouvement des flux vers les revenus fixes« . Ils s’attendent à ce que le sentiment du marché pèse sur leur performance boursière à court terme.
Malgré l’environnement macro et le sentiment pour le secteur, ils affirment que Lar Espagne offre le rendement récurrent du dividende le plus élevé parmi les sociétés analysées (près de 10 % aux prix actuels) et que le rendement sous-jacent de ses actifs est plus attrayant dans l’environnement actuel des taux d’intérêt par rapport à d’autres socimi. « Si le commerce de détail peut être particulièrement touché par une situation macroéconomique défavorable qui a un impact sur la consommation privée, la domination des actifs de l’entreprise lui confère un avantage concurrentiel et une certaine protection contre les cycles défavorables.
MERLIN PROPERTIES, LE CHOIX PRIVILÉGIÉ
Enfin, ils reconnaissent que Merlin Properties continue d’être leur meilleur choix dans le secteur immobilier espagnol coté en bourse : « Nous pensons que l’équipe de gestion a prouvé qu’elle avait une bonne lecture du marché et des cycles économiques, étant capable d’adapter sa stratégie opérationnelle et d’investissement ».
Renta 4 évalue positivement le leadership et l’esprit d’entreprise de l’entreprise. diversification du portefeuille Le portefeuille de Merlin, en particulier son exposition au segment de la logistique, « offre un rendement brut d’exploitation sous-jacent d’environ 4,5% (en valeur de marché), ce qui implique, aux prix actuels, un rendement de dividende récurrent de plus de 5% ».
En outre, ils soulignent que l’entreprise bénéficiera à court terme de l’environnement inflationniste, « avec des catalyseurs clairs à moyen et long terme ».
