Le site Euribor rompt la série qu’il suivait depuis février 2016, lorsque l’indice auquel la plupart des prêts hypothécaires sont référencés est entré en territoire négatif. En avril, a clôturé à 0,013%.ce qui représente une moyenne mensuelle positive, ce qui pas vu depuis six ansQu’en est-il des prêts hypothécaires aujourd’hui ? Est-il préférable d’avoir un taux fixe ou un taux variable, et est-ce le bon moment pour changer ?
« Tout porte à croire que cet indice de référence continuera à augmenter, surtout si les Banque centrale européenne (BCE) augmente ses taux d’intérêt cet été. C’est donc peut-être le bon moment pour passer d’un prêt hypothécaire variable à un taux fixe et se mettre à l’abri des hausses de l’Euribor », selon le comparateur financier HelpMyCash, qui ajoute que tous les clients dont le taux d’intérêt est lié à cette référence peuvent effectuer cette opération, mais il y a un groupe qui peut être particulièrement rentable : ceux qui ont un taux fixe. ont contracté leur prêt entre 2011 et 2015..
Comme il l’explique, la plupart des prêts hypothécaires variables contractés entre ces années ont un écart compris entre 1,5 % et 2 %. Dans les prêts signés en dehors de cette période, en revanche, les taux sont beaucoup plus bas: autour de Euribor plus 0,5 % avant 2011 et au-dessus de Euribor plus 1 % depuis 2016.
Avec l’Euribor à des valeurs positives, « beaucoup de prêts hypothécaires variables contractés entre 2011 et 2015 passeront à un taux d’intérêt supérieur à 1,5 %, qui est le taux fixe moyen que les banques offrent actuellement. En d’autres termes, si les détenteurs de ces prêts passent à un taux d’intérêt fixe, ils bénéficieront non seulement de remboursements stables pour toujours, mais aussi Ils pourront économiser de l’argent par mois.« , disent-ils.
Le système d’amortissement français joue également en faveur de ces débiteurs hypothécaires. Avec cette méthode, qui est appliquée aux prêts accordés en Espagne, la plupart des intérêts sont payés pendant les premières années du prêt. Par conséquent, de nombreux emprunteurs hypothécaires entre 2011 et 2015 ont encore beaucoup d’intérêts à payer, étant donné que ces produits sont généralement remboursés sur 20 ou 30 ans.
« Étant donné la façon dont ce système fonctionne, plus le taux appliqué est bas pendant la première moitié du terme (lorsque la plupart des intérêts sont payés), moins le débiteur hypothécaire paiera à long terme.. Par conséquent, ceux qui ont contracté leur prêt hypothécaire au cours de la période susmentionnée ont tout intérêt à passer au taux fixe, car cela protégera leurs intérêts des futures hausses de l’Euribor », conclut le comparateur.
Selon les dernières données de l’Institut national de la statistique (INE), les prêts hypothécaires contractés pour le logement, le taux d’intérêt moyen est de 2,52 %.. Le taux d’intérêt initial moyen est de 2,09 % pour les prêts hypothécaires résidentiels à taux variable et de 2,68 % pour les prêts hypothécaires à taux fixe.
Dans cette situation, beaucoup de gens se demandent s’ils peuvent faire passer leur prêt hypothécaire d’un taux variable à un taux fixe. « Et la réponse est oui. En fait, compte tenu des circonstances et des prévisions, c’est la chose la plus recommandable à faire maintenant. C’est-à-dire, pour faire le changement avant que les taux d’intérêt n’augmentent et que nous commencions à payer plus pour notre hypothèque.« , indique le portail immobilier idealista. « Nous sommes aux niveaux les plus bas de l’histoire, il est donc conseillé aux acheteurs de profiter de la situation actuelle des taux d’intérêt bas sur les prêts hypothécaires fixes, qui devraient être très bas, commencera à augmenter tout au long de l’année« , déclare José Manuel Fernández, directeur général adjoint de l’UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).
En effet, les hypothèques à taux fixe n’ont jamais été aussi populaires auparavant. Comme le montre la dernière publication de l’INE, 73,8 % des prêts hypothécaires sur des habitations sont actuellement à taux fixe, tandis que 26,2 % sont à taux variable. En outre, de nombreuses personnes modifient déjà leurs prêts hypothécaires. En ce qui concerne les changements d’inscription, le nombre total d’hypothèques dont les conditions ont été modifiées et qui sont inscrites dans les registres de la propriété est de 15 338. Parmi ceux-ci, 27,6 % sont dus aux variations des taux d’intérêt.. Après le changement de conditions, le pourcentage de prêts hypothécaires à taux fixe augmente de 18,6 % à 45,8 %, tandis que le pourcentage de prêts hypothécaires à taux variable diminue de 80,8 % à 52 %.
Les taux d’intérêt augmenteront plus rapidement que prévu, car les banques centrales seront contraintes de faire passer leur devoir de contrôle des prix avant la promotion de la croissance et de l’emploi. Qu’adviendra-t-il des taux d’intérêt hypothécaires ? Le département d’analyse de Bankinter prévoit un Euribor 12 mois positif à la fin de cette année. Plus précisément, ils prévoient qu’il s’élèvera à 0,4 % à la fin de 2022 et 0,8 % en 2023..
L’estimation de l’association des utilisateurs de services financiers Asufin projette une hausse de l’Euribor qui ne s’arrêtera pas à court terme. et pourrait clôturer l’année 2023 à 0,9%. « Dans ce scénario, le choix d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable devient pertinent, étant donné que la tendance est à l’augmentation du coût d’un taux fixe qui a été à des taux historiquement bas ces derniers temps », soulignent-ils.
Il faut toutefois garder à l’esprit que, si toutes les prévisions indiquent que l’Euribor continuera à augmenter, il est également possible qu’il baisse à nouveau à un moment donné. « Pour cette raison, il est conseillé de procéder au changement si vous avez une faible tolérance au risque ou si vous pensez que vous ne pourrez pas assumer les remboursements en cas de hausse de l’Euribor », conseille le comparateur.
CHANGER D’HYPOTH HYPOTHÈQUE CE N’EST PAS GRATUIT
Comment tous ces débiteurs hypothécaires peuvent-ils passer à un taux fixe ? Il existe trois méthodes. Le premier, appelé novationconsiste à convenir d’une telle modification avec la banque auprès de laquelle le prêt a été signé. Avec le second, connu sous le nom de subrogation du créancierle prêt est transféré à une autre entité prête à convertir le taux d’intérêt variable en taux fixe. Quant à la troisième, elle consiste simplement à contracter une nouvelle hypothèque fixe pour annuler le prêt à taux variable existant.
« Il faut garder à l’esprit que le passage d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt à taux fixe n’est pas libre. Qu’elle se fasse par novation ou par subrogation, dans les deux cas nous devons payer une commission associée à chaque opération », souligne-t-on chez idealista. Le montant de cette commission dépendra de ce qui est établi dans le contrat hypothécaire. Il faut toutefois rappeler que, depuis l’entrée en vigueur de la loi hypothécaire en 2019, ces commissions sont limitées par la loi. Ainsi, dans le cas des frais de novation, ils peuvent aller de 0 à 1 % du prêt hypothécaire. Alors que dans le cas de la commission de subrogation, elle variera de 0 à 0,5 %, en fonction de l’ancienneté du prêt.
Selon HelpMyCash, la novation et la subrogation du créancier sont les méthodes les moins coûteusespuisque seuls l’évaluation du bien et une commission maximale de 0,15 % du montant restant dû (0 % si le prêt hypothécaire est en vigueur depuis plus de trois ans) doivent être payés. En revanche, si un nouveau prêt est contracté, il faut payer l’évaluation, les frais d’annulation de l’enregistrement du prêt actuel et les frais de remboursement anticipé, qui peuvent coûter jusqu’à 2 % du montant restant dû.
Toutefois, ils préviennent que « si un taux d’intérêt fixe inférieur est obtenu lors de la souscription d’un nouveau prêt hypothécaire, cette option peut être plus économique qu’une novation ou une subrogation, car ses coûts sont compensés par l’épargne à intérêt plus élevé. Par conséquent, il est toujours conseillé de s’adresser à la banque auprès de laquelle vous avez contracté le prêt et de s’adresser également à d’autres institutions qui proposent des subrogations ou de nouveaux crédits.
